物业副经理（工程维修方向）

一、岗位职责

1. 工程维修统筹管理

1. 协助物业经理制定工程维修年度 / 季度计划，明确设施设备维护、改造目标，监督计划执行进度与质量。

2. 统筹协调工程维修团队（电工、水工、设备维护员等）工作，合理分配任务，确保维修工单及时响应与闭环处理。

2. 设施设备全周期维护

1. 负责物业区域内水电系统、电梯、消防设施、暖通设备等的日常巡检、保养及故障抢修，建立设备台账与维护档案。

2. 制定设备更新、改造方案（如老旧电梯更换、节能照明改造），评估预算并提交上级审批，跟进项目落地。

3. 技术指导与团队建设

1. 为工程维修人员提供技术支持，解决复杂故障（如电路短路、管道渗漏定位），组织技术培训与经验分享。

2. 考核维修团队工作绩效（如工单完成率、设备完好率），优化人员排班与考核机制，提升团队专业能力。

4. 成本控制与外包管理

1. 管控工程维修耗材、设备采购成本，审核维修费用支出，确保预算执行偏差率在合理范围。

2. 对接电梯维保、空调清洗等外包单位，监督服务质量，审核合同条款与费用结算，保障外包服务达标。

5. 安全与应急管理

1. 落实安全生产规范，定期检查工程作业安全防护（如高空作业、电气操作），防范安全事故。

2. 制定工程类应急预案（如停电、停水、设备故障），组织应急演练，发生突发事件时快速指挥抢修并上报。

二、工作内容

（一）日常维修与计划管理

· 维修工单处理

· 每日查看维修工单系统，协调人员优先处理紧急报修（如电梯困人、水管爆裂），普通报修需在 24 小时内响应。

· 分析高频报修问题（如某楼栋频繁跳闸），组织技术人员排查根源，制定系统性解决方案。

· 设施巡检与保养

· 监督维修人员按计划巡检配电室、水泵房、消防控制室等重点区域，记录设备运行参数（如电压、水压），发现异常及时检修。

· 对电梯、中央空调等大型设备执行周期性保养（如电梯半月维保、空调滤网每月清洗），留存保养记录。

（二）技术支持与团队管理

· 复杂故障处理

· 针对疑难问题（如消防系统误报警、网络线路瘫痪），带领团队分析故障原因，协调多方资源（如联系设备厂商）解决。

· 总结典型故障处理经验，编制《工程维修案例手册》供团队学习参考。

· 人员培训与考核

· 定期组织维修技能培训（如电气安全操作、管道焊接技术），邀请专家授课或安排内部经验分享。

· 根据工单完成时效、客户满意度等指标考核维修人员绩效，提出奖惩建议。

（三）成本与外包管控

· 费用与物资管理

· 审核维修材料采购申请，优先选择高性价比耗材，控制库存周转率，避免浪费。

· 每月统计维修费用支出，对比预算分析差异（如某季度设备维修费超支），提出成本优化建议。

· 外包服务监督

· 检查电梯维保单位的月度巡检记录，抽查设备运行状态，确保符合安全标准；对服务不达标单位要求整改或终止合作。

· 参与外包合同谈判，明确服务内容、质量标准及违约责任，保障物业权益。

（四）安全与应急事务

· 安全规范执行

· 定期检查维修作业现场安全措施（如断电操作、警示标识设置），纠正违规行为，预防触电、坠落等事故。

· 组织消防设施专项检查（如灭火器压力、烟感报警器灵敏度），确保符合消防法规要求。

· 应急响应与演练

· 接到停电通知后，启动应急预案，协调发电机供电，安排人员安抚业主，同步联系电力部门抢修。

· 每季度组织工程应急演练（如防汛排水、电梯困人解救），评估演练效果并优化流程。

三、能力与素质要求

1. 专业技能

· 持有电工证、特种设备管理证等相关资质，熟悉建筑水电、消防、智能化系统的原理与维护标准。

· 掌握 AutoCAD、BIM 等工程软件基础操作，能绘制简单施工图纸或分析设备布局。

2. 管理与协调能力

· 具备团队管理经验，擅长分配任务、协调资源，推动跨部门协作（如与客服部联动处理报修）。

· 能独立编制工程预算、施工方案，把控项目进度与质量。

3. 安全与责任意识

· 严守安全生产法规，对工程安全隐患保持高度敏感，主动预防风险。

· 面对突发事件（如设备故障）时冷静指挥，确保快速恢复正常运行。